雷是恒大的4倍,碧桂园的终局已定?

数字财经智库   2023-08-22 18:14:57

短短一个月内,“宇宙第一房企”碧桂园就传出高管减持,捐赠股份,面临巨亏,两笔美元债未能如期兑付等一系列事件,似乎是提前准备好了,来了一个集中爆发。

这个房地产行业的庞然大物,已经走到了生死关口,结局其实已经很明朗。


【资料图】

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碧桂园的雷,是恒大的4倍

过去2年来,恒大、融创等一系列房企接连暴雷,而碧桂园、龙湖等巨头由于表现好,被监管定为“示范房企”。

按照碧桂园发布的2022年财报,虽然销售额出现了下滑,但整体的财务状况还不错。总资产为1.74万亿元,总负债1.43万亿元,净资产3096亿元,没有资不抵债。另外,公司总现金接近1600亿元。

手里握着这么多现金,却突然说1.62亿元的美元债利息都拿不出来,令人匪夷所思。不过,这也说明碧桂园的问题,比我们想象中的要大。

很多人说碧桂园会不会成为第二个恒大,实际上,碧桂园这颗雷比恒大大多了。有人可能不理解了,明明碧桂园的债务更少,雷怎么会更大?

从债务上来看,恒大确实更多。截止到2022年末,恒大总负债2.44万亿元,比碧桂园足足多了1万亿,相当于一个融创的总负债。

剔除合同负债,恒大还有1.7万亿,而碧桂园只有7600多亿,这些钱就是真正的债务,包括银行、信托等金融机构的借款,债权人的钱,供应商等合作伙伴的应付款,以及其他欠款。

按照房企暴雷的定义,只有美元债出现了违约,才算是真正的暴雷。恒大直接发行或担保的境外债规模超过200亿美元,而碧桂园美元债合计107.96亿美元,恒大是碧桂园的2倍。

但是,这些雷都不算什么,无论是债务重组,还是破产重组,这些债主都还能拿到一些钱。真正的大雷是合同负债,是房企尚未交付的几十万套房,背后是几十万家庭。

一旦未能实现交付,那将引发巨大的社会问题。去年就出现过因为房子烂尾,业主联名要断供的事件。

碧桂园的合同负债为6682亿元,恒大为7210.2亿元,虽然恒大更多,但碧桂园在全国还有3000多个在建项目,是恒大的4倍。

原因就是碧桂园64%的销售额来自三四线城市,虽然它的合同负债少,但因为平均价格低,所以未交付的房子数量会比恒大多很多。

实际上,碧桂园已六年蝉联房企销售额第一名,即便到了2022年,无论是操盘金额,还是操盘面积,都位居第一,规模比恒大更大。

02

碧桂园的终局已定

碧桂园会不会暴雷?它的终局是什么?

面对恒大的前车之鉴,很多人呼吁拯救碧桂园,毕竟它的规模更大,带来的破坏力更强。而且现在房地产行业仍然没有回暖,一旦碧桂园暴雷,无异于是引爆了一个深水炸弹。

这么说吧,碧桂园既然走到了自曝风险这一步,已经表明了上面的态度。因为违约的风险可以提前预知,碧桂园必定早就求救。如果真的想救,就不会出现未能兑付的情况。

在碧桂园之前,泰禾、华夏幸福、蓝光发展、富力、佳兆业、世茂、恒大、融创等几十家房企暴雷,它们的规模加起来比碧桂园大很多,可有哪家被施救吗?

既然如此,碧桂园可以自救成功吗?据了解,碧桂园提出了四条自救措施,全力以赴保交付,暂缓还债,努力卖房,董事长挂帅加强领导。

值得肯定的是,碧桂园一直把保交楼放在首位,而且做得不错。2022年交楼约70万套,位居房企第一,是第二名恒大的两倍多。今年上半年又交付了27.8万套,仍旧排在第一名,远高于其他房企。

今年下半年还有40多万套,明年也有40万套要交付,压力可不小。不过,有内部人士称账户上的资金刚好能基本保障交楼,说明保交楼还是稳的。

保交楼就是保信用,只有房子不烂尾,大家才敢买你的房子,才能促进销售。但是目前楼市低迷,光靠碧桂园一家努力是不够的,想努力卖房也难。销售上不去,就会陷入流动性危机。

至于暂缓还债,碧桂园已经推出了首个债券展期方案。这种措施只能缓解一时,还是要靠销售回升,但今年1-7月碧桂园销售额仍然大跌34.6%,并没有好转迹象。

碧桂园自曝风险,立即就会出现“墙倒众人推,破鼓万人捶”的情况。据媒体报道,近50家设计公司、家电供应商、精装公司、建筑材料供应商等上市公司开始采取行动,有的直接停止供货,有的采取法律手段。

比如惠达卫浴就成立了专门应收账款管理小组,通过现款现货、工抵优质房源加法律诉讼等措施最大程度地降低潜在风险。

也就是说需要现金,过去开商票的方式已经行不通了。这无疑会加大碧桂园的现金流压力,一旦停止供货,保交楼就会出现问题。

银行也出来辟谣,浙商银行回应给碧桂园贷款上千亿元,表示最大单一借款人贷款余额为63亿元。由此来看,去年12月,媒体报道10家银行给碧桂园3000亿的授信,最终也没能拿到钱。

碧桂园也称自8月初传出票息兑付困难后,各区域需要应付来自金融机构、供应商等债权人的还债要求。

毫无疑问,碧桂园正遭遇“墙倒众人推”,银行等金融机构不借钱,销售没有起色,债权人要求还债,供应商要求现款合作。

走到这一步,光靠自救,碧桂园恐怕是活不下去。碧桂园的终局已经可以预见,但还是希望它能够有转机出现。

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下一个是谁?

下一个暴雷的房企是谁?话音刚落,远洋集团站了出来。这家有着国资背景的房企,2022年销售额达1002.9亿元,是不折不扣的千亿房企。

按照现在的房地产形势,远洋集团不会是最后一家。数据显示,7月商品房销售面积为9167万平方米,创2023年以来单月最低,且环比下降46.1%。TOP100房企销售额同比降34.1%,其中,保利发展签约金额同比下降6.06%,金地集团同比下降43.37%,新城控股同比下降44.86%。

在金融数据方面,7月居民贷款同比减少2007亿,房贷减少了670亿,居民贷款买房的钱比全社会还房贷的钱还少。这说明贷款买房的人少了,提前还贷的人反而多了。

对于房企来说,只有销售回升了,才能拯救它们。但销售想要回升,还要看整个楼市的信心,这就要看政策层面了,预计还会有新的措施出台。

碧桂园等房企,都在等风来。